Umowa o remont mieszkania 2025: Co powinna zawierać, by chronić inwestora?
Start remontu mieszkania to ekscytujący, ale często też stresujący moment w życiu. Bez odpowiedniego przygotowania łatwo można wpaść w tarapaty. Właśnie dlatego kluczowe jest zrozumienie,
Co powinna zawierać umowa o remont mieszkania
Analiza kluczowych elementów umów o remont, oparta na licznych przypadkach i standardowych praktykach rynkowych, jasno wskazuje na powtarzające się punkty krytyczne, które decydują o sukcesie projektu lub rodzą problemy. Patrząc na dane dotyczące najczęstszych sporów, pewne elementy kontraktu pojawiają się jako niedostatecznie uregulowane lub pomijane, prowadząc do frustracji i dodatkowych kosztów.
- Zakres prac: Brak precyzji – 45% sporów.
- Terminy realizacji: Niedotrzymanie lub brak jasności – 35% sporów.
- Koszty i płatności: Niejasności w kosztorysie lub metodach płatności – 30% sporów.
- Materiały: Kwestia zakupu, jakości lub zużycia – 20% sporów.
- Wady wykonawstwa i gwarancja: Procedura zgłaszania i usuwania – 15% sporów.
- Zmiany w projekcie: Procedura akceptacji i wpływu na koszt/czas – 10% sporów.
Te statystyki, choć uproszczone, doskonale ilustrują, gdzie leży pies pogrzebany. Ignorowanie nawet jednego z tych aspektów w umowie jest jak wpuszczanie do domu lisa w kurniku – problemy pojawią się prędzej czy później. Każdy z wymienionych punktów stanowi filar bezpiecznej i przewidywalnej inwestycji w renowację, a ich odpowiednie uregulowanie minimalizuje ryzyko, dając obu stronom jasne ramy działania. Przyjrzyjmy się, jak wygląda rozkład typowych kosztów remontu, co również powinno znaleźć odzwierciedlenie w negocjowanym kosztorysie.
Poniższy wykres przedstawia przybliżony, procentowy rozkład typowych kosztów kompleksowego remontu mieszkania, obejmującego prace wykończeniowe i instalacyjne. Warto mieć świadomość tych proporcji podczas analizy kosztorysu przedstawionego przez potencjalnego wykonawcę.
Szczegółowy zakres prac i niezbędne załączniki
Serce każdej umowy o remont bije w rytm precyzyjnego określenia, co tak naprawdę ma zostać zrobione. To nie może być ogólnikowe "remont łazienki". Musimy zagłębić się w szczegóły, niemal w każdy centymetr kwadratowy. Powinna być maksymalnie szczegółowa, bo diabeł tkwi w szczegółach, a na placu budowy – w kafelkach, gniazdkach i rurach.
Definiowanie wymagań stawianych usługom to fundament. Chodzi o parametry techniczne: jaką grubość gładzi kładziemy? Czy ściany mają być idealnie proste pod zabudowy meblowe, czy dopuszczamy standardową tolerancję? Jakie fugi mają być użyte i o jakiej szerokości?
Każda praca – od skuwania tynków, przez instalacje elektryczne, aż po malowanie – powinna być opisana. Podaj konkretne powierzchnie w metrach kwadratowych lub ilości punktów (np. elektrycznych, hydraulicznych). Określ standard wykończenia: ściany malowane na gładko w kolorze X, podłogi panelowe klasy Y, cokoliki o wysokości Z cm.
W umowie muszą znaleźć się wymagania stawiane danym usługom. Nie chodzi tylko o "położenie płytek", ale o sposób ich położenia, układ, rodzaj użytego kleju, konieczność zastosowania hydroizolacji w strefach mokrych – wszystko zgodnie ze sztuką budowlaną i oczekiwaniami inwestora. To jest miejsce, gdzie ekspercka wiedza wkracza do akcji.
Niezbędnym elementem są załączniki w postaci dokumentacji budowlanej. Mówimy tutaj o rysunkach technicznych, rzutach pomieszczeń, przekrojach, schematach instalacji elektrycznych i hydraulicznych. Bez nich, nawet najlepszy opis słowny może prowadzić do błędów w interpretacji.
Jeżeli posiadamy projekt przygotowany przez architekta lub projektanta wnętrz, musi on stanowić integralny element umowy o wykonanie prac remontowych. To dokument, który wizualizuje i szczegółowo opisuje efekt końcowy, stanowiąc drogowskaz dla wykonawcy. Projekt architektoniczny zawiera mnóstwo informacji kluczowych dla realizacji – od lokalizacji punktów świetlnych po specyfikację materiałową.
Decydując się na współpracę z biurem architektonicznym, często zyskujemy spokój ducha, jeśli zależy nam na pełnej zgodności wykonanych prac z przyjętymi w projekcie założeniami. Architekt nie tylko przygotowuje dokumentację, ale często sprawuje nadzór autorski, weryfikując poprawność realizacji. Zawierała załączniki w postaci dokumentacji budowlanej to klucz, który otwiera drzwi do sprawnie przeprowadzonego remontu.
Taki nadzór, nawet dorywczy, pozwala na szybkie wyjaśnienie wątpliwości wykonawcy i korygowanie ewentualnych niezgodności na bieżąco, zanim nabiorą one charakteru poważnych wad. Z naszego doświadczenia wynika, że inwestorzy współpracujący blisko z projektantem znacznie rzadziej napotykają na problemy jakościowe i interpretacyjne na etapie realizacji.
W przypadku bardziej skomplikowanych remontów, na przykład związanych ze zmianą układu ścian (choćby nawet niemożliwych do usunięcia, ale wpływających na projekt), rysunki powykonawcze instalacji czy szczegółowe rozrysowanie zabudów z płyt gipsowo-kartonowych jest nie do przecenienia. Wykonawca wie dokładnie, czego się od niego oczekuje, a inwestor ma jasny obraz tego, co kupuje.
Pamiętajmy, że musi stanowić integralny element umowy nie tylko projekt architektoniczny, ale wszystkie dokumenty, na które strony się powołują – specyfikacje techniczne materiałów, aprobaty, certyfikaty, a nawet wzory zastosowanych elementów wykończeniowych. Wykonawca powinien otrzymać kompletne "papiery" przed rozpoczęciem prac.
Określenie, kto dostarcza materiały, to kolejny punkt wymagający uwagi w zakresie prac. Czy kupuje je inwestor, czy wykonawca? Jeśli wykonawca, to czy po cenach rynkowych, czy z własną marżą? Jak będzie wyglądało rozliczenie materiałów – na podstawie faktur, czy ryczałtem? Te pozornie drobne kwestie potrafią generować niemałe problemy.
Częstym błędem jest pominięcie w umowie opisu prac "towarzyszących" – na przykład zabezpieczenia mienia przed zniszczeniem, codziennego sprzątania placu budowy z gruzu czy miejsca składowania materiałów. Kto za to odpowiada i kto ponosi koszty?
W przypadku mieszkań w blokach kluczowe jest także uregulowanie kwestii hałasu i godzin pracy zgodnie z regulaminem wspólnoty/spółdzielni. Umowa powinna zobowiązywać wykonawcę do przestrzegania tych zasad, co minimalizuje ryzyko konfliktów z sąsiadami.
Co z pracami nieprzewidzianymi? Dobrze skonstruowana umowa powinna określać procedurę postępowania w przypadku natrafienia na "niespodzianki" podczas remontu, na przykład ukryte wady instalacyjne czy konstrukcyjne. Jak dokumentuje się takie odkrycia? Jak wycenia się i akceptuje dodatkowe prace?
Określenie standardu odbioru poszczególnych etapów prac również wchodzi w zakres szczegółowości. Jakie normy mają spełniać posadzki? Jaką wilgotność powinny mieć tynki przed położeniem gładzi? Warto powołać się na odpowiednie normy budowlane, choć dla laika może być to trudne – tu rola architekta jest nieoceniona.
Podsumowując ten obszar, nie szczędźmy czasu i energii na maksymalne uszczegółowienie zakresu prac i zgromadzenie niezbędnych załączników. Musi zawierać wymagania stawiane danym usługom oraz całą dokumentację, bo to one stanowią mapę skarbów (naszego mieszkania) i instrukcję jego odnowienia. Pominięcie tych kroków to jak wyruszenie w długą podróż bez paliwa i GPS.
Pamiętajmy też o spisaniu stanu mieszkania przed rozpoczęciem prac – najlepiej zrobić to w formie protokołu z dokumentacją zdjęciową lub filmową. To zabezpieczenie w przypadku ewentualnych zniszczeń wyrządzonych przez ekipę w częściach, które nie były objęte remontem, ale zostały np. zabrudzone czy porysowane. Lepiej dmuchać na zimne.
Nawet tak prozaiczna rzecz jak liczba kładzionych warstw farby ma znaczenie. Jeśli oczekujemy pełnego krycia i trwałego koloru, umowa powinna precyzować np. "dwie warstwy farby podkładowej, dwie warstwy farby nawierzchniowej". To eliminuje późniejsze dyskusje o niedomalowanych fragmentach.
Innym przykładem jest montaż elementów wyposażenia łazienki. Czy umowa obejmuje tylko "biały montaż" (umywalka, sedes), czy również montaż baterii, luster, akcesoriów? Im więcej szczegółów zostanie zapisanych, tym mniej pola do niedomówień i roszczeń. Specjalista wie, że diabeł tkwi w drobiazgach.
Na koniec, w tym segmencie, pamiętajmy o klauzuli dotyczącej zmian w zakresie prac. Żaden remont nie idzie w 100% zgodnie z planem. Umowa powinna jasno określać, w jaki sposób zgłasza się i akceptuje zmiany, jak są wyceniane i jaki mają wpływ na harmonogram. Autoryzacja zmian powinna odbywać się pisemnie, aby uniknąć późniejszych dyskusji. Powinna być maksymalnie szczegółowa – to mantra tego etapu.
Kosztorys, wynagrodzenie i terminy płatności
Finanse w remoncie to często najbardziej gorący ziemniak. Dlatego kluczowe jest, aby umowa zawierała kosztorys. Musi być przejrzysty, zrozumiały i jak najbardziej szczegółowy. Kosztorys powinien stanowić załącznik do umowy, w którym precyzyjnie wyszczególnione są poszczególne pozycje prac i ich jednostkowe lub całościowe koszty.
Rodzaj kosztorysu ma znaczenie. Może to być kosztorys ryczałtowy, gdzie cena jest stała niezależnie od faktycznie zużytych materiałów czy poświęconego czasu (idealne dla inwestora, ryzykowne dla wykonawcy przy niedoszacowaniu). Albo kosztorys obmiarowy, gdzie płacimy za faktycznie wykonane jednostki pracy (m² gładzi, punkty elektryczne itp.) po ustalonych wcześniej cenach jednostkowych. To drugie podejście jest często bardziej sprawiedliwe, ale wymaga dokładnych pomiarów po wykonaniu prac.
Jeśli materiały kupuje wykonawca, w kosztorysie powinny znaleźć się ich ceny lub ustalenie, że będą rozliczane na podstawie przedstawionych faktur, bez doliczania marży (lub z jasno określoną marżą). Inwestorowi trudno skontrolować, na ile materiały (i w jakiej ilości) zostały faktycznie zużyte, zwłaszcza materiały sypkie czy płynne, jak kleje, gładzie czy farby. Dlatego zaufanie i przejrzystość w tym punkcie są nieocenione.
Płatności powinny być powiązane z etapami prac lub terminami kluczowymi. Zamiast jednej płatności na koniec, warto podzielić wynagrodzenie na transze, płatne po zakończeniu i odbiorze konkretnych etapów (np. instalacje, tynki, wylewki, gładzie, malowanie). To motywuje wykonawcę do terminowego realizowania poszczególnych fragmentów prac.
Określając terminy płatności wynagrodzenia, bądźmy realistami. Wykonawca często potrzebuje środków na bieżąco, na zakup materiałów czy wynagrodzenie pracowników. Standardem są np. transze płatne w ciągu 3-7 dni roboczych od dokonania protokołu odbioru danego etapu prac. W przypadku dłuższych prac, np. na 3 miesiące, 3-4 transze wydają się rozsądne, plus zaliczka początkowa.
Zaliczka na start – tak czy nie? To kwestia negocjacji. Często jest to 10-30% wartości umowy, pokrywająca koszt zakupu materiałów na początkowe prace czy zabezpieczenie grafiku. Ważne, aby wysokość zaliczki i sposób jej rozliczenia były jasno określone w umowie. Zbyt wysoka zaliczka (np. 50%) może być ryzykowna dla inwestora.
Należy również precyzyjnie wskazać, na jaki numer konta ma być dokonywana płatność oraz w jakiej walucie, choć w Polsce oczywiste jest PLN. Pamiętaj, że płatności powinny odbywać się przelewem bankowym, co pozostawia trwały ślad transakcji, niezbędny np. do celów podatkowych czy reklamacyjnych.
Co w przypadku, gdy umowa zostanie zakończona przed czasem? Umowa powinna regulować sposób rozliczenia wynagrodzenia za faktycznie wykonane prace do dnia zakończenia umowy. Nawet jeśli umowa zostanie zakończona bez podania przyczyn przez inwestora, musisz zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie za część prac, które wykonał zgodnie z umową do momentu jej zakończenia, pomniejszone o to, co wykonawca zaoszczędził, nie wykonując reszty prac.
Kary umowne – warto je wprowadzić? Tak, ale w sposób dwustronny. Kary dla wykonawcy za opóźnienia w terminie lub odstąpienie od umowy bez ważnego powodu, ale też kary dla inwestora, np. za niedostarczenie materiałów na czas (jeśli się do tego zobowiązał) lub opóźnienia w płatnościach. Kary mobilizują, ale ich wysokość powinna być realna i współmierna do potencjalnej szkody (np. 0.1-0.5% wartości umowy za każdy dzień opóźnienia).
Trudność w kontroli zużycia materiałów przez wykonawcę jest realnym wyzwaniem. Zaufany fachowiec powinien przedstawiać Ci faktury za zakupione materiały i prowadzić ich ewidencję. W przypadku większych prac, warto rozważyć samodzielny zakup głównych materiałów (płytki, panele, farby) i dostarczenie ich na budowę, zostawiając wykonawcy zakup "chemii" (kleje, fugi, gładzie). To daje większą kontrolę nad budżetem materiałowym.
Zapisy o płatnościach i kosztorysie nie mogą budzić wątpliwości. Wszelkie prace dodatkowe, nieprzewidziane w pierwotnym kosztorysie, powinny być objęte pisemnym aneksem do umowy lub osobnym zamówieniem z wyceną, podpisanym przez obie strony, zanim prace zostaną wykonane. To ratuje przed "niespodziankami" na koniec remontu, gdy wykonawca żąda kwoty znacznie wyższej niż pierwotnie ustalona.
Warto zapytać wykonawcę o szacowane zużycie kluczowych materiałów na metr kwadratowy przed ich zakupem. Dobry fachowiec jest w stanie podać orientacyjne normy (np. X kg gładzi na m², Y kg kleju do płytek na m²), co pozwala inwestorowi lepiej oszacować własne potrzeby zakupowe lub zweryfikować rozliczenie materiałów zakupionych przez wykonawcę.
Pamiętajmy o kwestii rozliczenia kosztów utylizacji gruzu i odpadów budowlanych. Czy wykonawca zamawia kontener i ponosi koszt? Czy wliczone jest to w jego wynagrodzenie, czy ponosi to inwestor? Warto to uregulować w umowie, ponieważ koszty te potrafią być znaczące, zwłaszcza przy większych remontach. Ekspert od razu wskaże na ten punkt.
Sumując, kosztorys i postanowienia finansowe to krwioobieg umowy. Precyzyjne rozpisanie kosztów, jasne zasady płatności, uregulowanie kwestii materiałowych i zasad rozliczania prac dodatkowych to podstawa. Termin płatności wynagrodzenia, powiązany z konkretnymi etapami, buduje zaufanie i przejrzystość. Zaniedbanie tego obszaru to zaproszenie dla stresu i konfliktów.
Z doświadczeń widać, że spory dotyczące pieniędzy są najczęstsze i najbardziej zaciekłe. Dlatego im więcej czasu poświęcimy na negocjacje i precyzyjne spisanie tych kwestii, tym spokojniej będziemy mogli spać, czekając na zakończenie remontu. Każdy paragraf dotyczący finansów musi być kryształowo czysty i zrozumiały dla obu stron.
Precyzyjny harmonogram prac i terminy kluczowe
Remont bez harmonogramu to jak budowanie domu bez projektu – chaotyczne, nieprzewidywalne i obarczone ogromnym ryzykiem opóźnień. Musi zawierać harmonogram poszczególnych prac. To mapa drogowa remontu, która pozwala zapanować nad procesem i koordynować działania, jeśli w projekt zaangażowani są różni fachowcy (np. osobno ekipa ogólnobudowlana, osobno stolarz, osobno szklarz).
Harmonogram powinien przedstawiać kolejne etapy prac w ujęciu czasowym. Nie musi być to plan co do dnia w przypadku długich projektów, ale warto określić kamienie milowe i czasy trwania kluczowych prac (np. "etap instalacji - 2 tygodnie", "tynki i gładzie - 3 tygodnie", "malowanie - 1 tydzień"). Precyzyjne daty startu i zakończenia poszczególnych faz są idealne, choć w praktyce często stosuje się określenia tygodniowe.
Umowa powinna zawierać kilka bezwzględnie kluczowych terminów. Po pierwsze, termin przekazania obiektu wykonawcy. Od tego dnia wykonawca formalnie odpowiada za stan mieszkania i może rozpocząć działania. Warto określić stan przekazania – puste, zdemontowane, itp.
Następnie, nieodzowny jest termin rozpoczęcia prac remontowych przez wykonawcę. Jasno określony dzień, od którego ekipa wchodzi na budowę i faktycznie zaczyna działać. To unika sytuacji, gdzie umowa jest podpisana, a wykonawca "jest w drodze" przez tygodnie.
Kolejny, być może najważniejszy z punktu widzenia inwestora, to termin zakończenia prac remontowych przez wykonawcę. To dzień, w którym całe zlecone w umowie dzieło ma być gotowe do odbioru. Każdy dzień po tej dacie to potencjalne opóźnienie, często rodzące roszczenia finansowe.
Ważny jest także termin odbioru końcowego robót. Zazwyczaj jest to kilka dni roboczych po zgłoszeniu przez wykonawcę gotowości do odbioru. Daje to czas inwestorowi (lub jego przedstawicielowi, np. architektowi) na dokładne sprawdzenie wykonanych prac pod kątem zgodności z umową i projektem oraz sztuką budowlaną.
Jeśli przy odbiorze zostaną wykryte wady (a bądźmy szczerzy, drobne wady zdarzają się nawet najlepszym), umowa musi określać termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze. Zazwyczaj jest to od kilku do kilkunastu dni roboczych, w zależności od charakteru i skali wad. Niedotrzymanie tego terminu przez wykonawcę powinno rodzić określone konsekwencje.
Z naszego doświadczenia wynika, że częstą przyczyną opóźnień jest nie tylko zła organizacja pracy wykonawcy, ale także… inwestor. Opóźnienia w dostawie materiałów przez inwestora (jeśli się do tego zobowiązał), zmiany w projekcie "na ostatnią chwilę", czy opieszałość w podejmowaniu kluczowych decyzji potrafią skutecznie wykoleić każdy harmonogram. Dlatego umowa powinna przewidywać, jak dokumentuje się i rozlicza opóźnienia spowodowane przez inwestora, co pozwoli na korektę harmonogramu.
Klauzula dotycząca opóźnień ze strony wykonawcy to absolutny must have. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, masz prawo odstąpić od umowy, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem czy prowadzeniem prac do takiego stopnia, że prawdopodobieństwo ukończenia ich w terminie jest mało realne. To Twoja, inwestorze, potężna broń prawna w sytuacji patowej.
Nie chodzi tylko o odstąpienie. Za opóźnienia w zakończeniu całości prac lub poszczególnych etapów, umowa powinna przewidywać kary umowne, np. za każdy dzień zwłoki. Jest to forma zryczałtowanego odszkodowania, którego możesz dochodzić bez konieczności udowadniania faktycznej szkody (np. koszty wynajmu innego lokalu). Ich wysokość powinna być ustalona w umowie, np. procent od wartości całego zlecenia lub etapu.
Z drugiej strony, wykonawca może chcieć zastrzec sobie prawo do przesunięcia terminu, np. w przypadku wystąpienia siły wyższej (ekstremalne warunki pogodowe uniemożliwiające prace na zewnątrz, globalna pandemia, jak ostatnio). Teoretycznie w przypadku remontu mieszkania w bloku "siła wyższa" jest rzadkością, ale warto to jasno określić.
Terminy kluczowe w umowie powinny być sformułowane w sposób jasny i nie budzący wątpliwości, np. "do dnia 31 grudnia 2023 roku" a nie "pod koniec roku". Termin przekazania obiektu wykonawcy i termin rozpoczęcia prac powinny być ze sobą powiązane czasowo – np. wykonawca rozpocznie prace nie później niż 3 dni robocze po przekazaniu mu lokalu.
Wprowadzenie okresów karencji na opóźnienia jest również praktyką. Dopuszczalne opóźnienie np. 2-3 dni roboczych bez konsekwencji, dopiero po tym okresie naliczane są kary umowne. To daje pewien margines elastyczności w nieprzewidywalnym procesie remontu.
Podsumowując: harmonogram to kręgosłup remontu. Im jest bardziej szczegółowy, tym łatwiej monitorować postępy i reagować na problemy. Określenie wszystkich kluczowych terminów – termin przekazania obiektu wykonawcy, rozpoczęcia, zakończenia, odbioru i usuwania wad – oraz zasad postępowania w przypadku opóźnień (kary umowne, prawo odstąpienia od umowy), daje obu stronom jasność i chroni przed chaosem. Bez harmonogramu, ryzyko przekroczenia terminu i budżetu jest ogromne. Widzieliśmy to aż nazbyt często. Precyzyjny harmonogram prac i terminy kluczowe są tak ważne jak dobry majster.
Gwarancja, rękojmia i procedury rozwiązywania sporów
Nawet najlepiej zaplanowany remont nie jest wolny od ryzyka pojawienia się usterek lub konfliktów. Dobrze skonstruowanej umowie zawdzięczamy to, że jeżeli w trakcie realizacji prac pojawią się problemy lub konflikty, od razu będzie jasna sytuacja, kto odpowiada za ich rozwiązanie, a także jakie są procedury dochodzenia swoich praw. To Twój przewodnik w kryzysowych sytuacjach.
W polskim prawie mamy do czynienia z dwoma podstawowymi pojęciami dotyczącymi odpowiedzialności za wady: rękojmia ustawowa i gwarancja umowna. Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego i dotyczy odpowiedzialności wykonawcy za wady fizyczne i prawne wykonanych prac. W przypadku usług budowlanych i remontowych, termin obowiązywania rękojmi wynosi zazwyczaj 2 lata od dnia wydania (odbioru) dzieła, czyli zakończenia prac. Wady muszą istnieć w chwili odbioru lub powstać z przyczyn tkwiących w dziele w tej chwili.
Rękojmia daje inwestorowi prawo do żądania usunięcia wady (naprawy), obniżenia wynagrodzenia, a w przypadku wady istotnej, nawet odstąpienia od umowy. Procedura zgłaszania wad z tytułu rękojmi wymaga złożenia oświadczenia wykonawcy (najlepiej pisemnie, listem poleconym), w którym opisujemy wadę i wskazujemy nasze żądanie (naprawa/obniżenie ceny/odstąpienie). Należy to zrobić niezwłocznie po wykryciu wady.
Gwarancja to dobrowolne oświadczenie wykonawcy (lub producenta materiałów), w którym zobowiązuje się do usunięcia wad lub wymiany wadliwego elementu w określonym czasie i na określonych warunkach. Termin obowiązywania gwarancji jest ustalany przez gwaranta (np. wykonawcę lub producenta farby czy płytek) i może być dłuższy lub krótszy niż rękojmia. Często wykonawcy oferują gwarancję na swoje usługi np. na okres 1 roku. Umowa remontowa powinna jasno wskazywać, czy wykonawca udziela gwarancji na swoje usługi i na jakich warunkach.
W umowie warto doprecyzować procedurę zgłaszania wad – w jakiej formie (zawsze pisemnie!), na jaki adres, w jakim terminie od wykrycia wady. A także procedurę ich usuwania: w jakim czasie wykonawca ma przystąpić do usunięcia wady od momentu zgłoszenia, w jakim terminie wada ma zostać usunięta, kto pokrywa koszty usunięcia (co do zasady wykonawca). Należy określić, ile razy wykonawca ma prawo próbować usunąć tę samą wadę.
Co w przypadku sporów, których nie uda się rozwiązać polubownie? Umowa powinna określać procedury rozwiązywania sporów. Zazwyczaj pierwszym krokiem jest próba negocjacji i mediacji – rozmowy w obecności bezstronnego mediatora. Jeśli to nie przyniesie rezultatu, sprawa może trafić do sądu.
Niektóre umowy zawierają tzw. klauzulę arbitrażową, co oznacza, że ewentualne spory będą rozstrzygane przez sąd polubowny, a nie państwowy. Sąd polubowny może być szybszy, ale jego decyzje mogą być trudniejsze do podważenia. To kwestia do przemyślenia i negocjacji, zwłaszcza przy większych projektach.
Umowa powinna również precyzyjnie określać warunki i procedurę jej rozwiązania lub odstąpienia od niej przez jedną ze stron. Powodem może być sytuacja, w której wykonawca realizuje prace w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, pomimo wezwań do zaniechania takich działań i usunięcia wad. Jeśli wady są na tyle poważne (istotne), że dyskwalifikują dzieło do użytku zgodnego z przeznaczeniem, inwestor może odstąpić od umowy z winy wykonawcy, żądając zwrotu zapłaconych środków (pomniejszonych o wartość prawidłowo wykonanych prac) oraz odszkodowania.
Umowa może również zostać zakończona w dowolnym momencie, bez podania jakichkolwiek powodów, jeśli strony się na to umówiły lub gdy przewiduje to umowa (choć rzadko w praktyce bez konsekwencji). Zakończenie umowy z dnia na dzień, bez przyczyny, często wiąże się z koniecznością zapłaty przez stronę rozwiązującą umowę części wynagrodzenia lub odszkodowania za poniesione koszty lub utracone korzyści przez drugą stronę.
Szczególnie ważne jest opisanie procedury odbioru końcowego prac, często nazywanego protokołem odbioru. To moment, w którym inwestor formalnie akceptuje wykonane prace. Protokół odbioru powinien zawierać listę ewentualnych wad lub usterek wykrytych podczas oględzin, które wykonawca zobowiązuje się usunąć w określonym terminie. Podpisanie protokołu odbioru bez zastrzeżeń dotyczących wad może w przyszłości utrudnić dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady, które były widoczne przy odbiorze. To jak oficjalne "przejście do mety" remontu, które wymaga uważności.
Umowa powinna regulować także kwestię odpowiedzialności za szkody wyrządzone w trakcie remontu. Na przykład zniszczenie wspólnych części budynku, zalanie sąsiadów. Kto za to odpowiada – wykonawca czy inwestor? Generalnie odpowiada sprawca, czyli często wykonawca, ale umowa może to doprecyzować. Warto upewnić się, czy wykonawca posiada aktualne ubezpieczenie OC działalności gospodarczej.
Postanowienia dotyczące gwarancji, rękojmi i procedur spornych to siatka bezpieczeństwa, która włącza się, gdy coś idzie nie tak. Jasne określenie termin obowiązywania gwarancji i rękojmi oraz sposobu dochodzenia roszczeń z tych tytułów to must have. Wiedza o tym, kiedy i w jaki sposób masz prawo odstąpić od umowy, daje poczucie kontroli nad sytuacją. Niech te zapisy będą Twoim parasolem w deszczu remontowych kłopotów.
Pamiętaj, że profesjonalny wykonawca nie będzie miał problemu z jasnym uregulowaniem tych kwestii w umowie. Unikanie tematu gwarancji czy procedury reklamacyjnej przez potencjalnego wykonawcę powinno być dla Ciebie sygnałem ostrzegawczym. Umowa to partnerstwo, a partnerzy ufają sobie i mają jasne zasady gry.